Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Содержание

Оценка арендной платы нежилого помещения

Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Аренда помещения, жилого или нежилого, является распространенным явлением, позволяет пользоваться нужным пространством, даже не являясь его фактическим владельцем.

Регулярно составляются договора для длительной или краткосрочной аренды квартиры, разнообразных по назначению нежилых помещений – офисов, торговых заведений, производственных. В договоре указываются условия такого сотрудничества, условия прекращения его действия, а также стоимость услуги.

Есть много факторов, от которых зависит оценка арендной платы. Это расположение помещения, состояние, площадь, эксплуатационные характеристики, другое. Также имеет значение и то, какую сумму хочет получить владелец, согласен ли он идти на уступки.

Что это такое

При подписании арендных договоров используется такой термин, как рыночная стоимость аренды. Ею обозначают величину арендной платы, актуальную, действующую на момент оценки и подписания документов.

Обычно термин рыночная стоимость аренды используется применительно нежилого помещения. Если в аренду сдается квартира или частный дом, то обычно цена услуги составляется владельцем, согласовывается с арендатором. В такой ситуации вопрос решается более просто, достаточно согласия двух сторон.

А вот по отношению к складам, производственным цехам, офисам, необходима установленная арендная плата, стандартная для всех. Это касается съема производственных помещений как государственной собственности, так и частной.

ВНИМАНИЕ! Чаще всего необходимость определения ставки рыночной арендной стоимости возникает тогда, когда владелец затрудняется с ее определением.

Ведь размер рыночной стоимости должен быть объективным, справедливым, соответствовать оплате аренды на других объектах.

Немало существует специфических ситуаций, когда арендодатель впервые сдает оборудование, имеющееся у него, или помещение в плохом техническом состоянии. В таком случае нужна будет профессиональная оценка услуги аренды, чтобы взаимоотношения обеих сторон договора не были конфликтными.

Если арендатор считает, что владелец помещения несправедливо завысил цену за наем, он может потребовать независимой оценки стоимости аренды. Особенно важно это при длительном съеме объекта, когда из-за завышенной стоимости можно столкнуться с большими неоправданными расходами.

Прибегнуть к оценке можно при сдаче муниципального имущества для производства, бизнеса. Также процесс оценки не редко заказывается сейчас и на государственных предприятиях. Огромные производственные комплексы, состоящие из большого количества приспособленных под изготовление продукции линий, часто наполовину пустуют.

Руководители таких предприятий стараются использовать такие помещения выгодно – они сдают их в аренду на длительный срок. Чтобы арендная плата была справедливой и выгодной, проводится независимая оценка.

Оценка

При определении данного параметра рассматривается несколько факторов. Что влияет на стоимость аренды?

  • Отмечается место расположения объекта для аренды.
  • Определяется его площадь. Для многих арендаторов это важная характеристика.
  • В помещении может быть Интернет, техника, мебель. От этого также будет зависеть оценка.
  • Важный фактор – близость путей сообщения, транспортных магистралей, остановки общественного транспорта, в том числе и станций метро.
  • При оценке рассматривается и техническое, эксплуатационное состояние здания, отдельных его помещений, в которых производится аренда.
  • Возможно, будет иметь значение и инфраструктура.

Как осуществляется процедура

Оценка рыночной стоимости осуществляется в разных странах, так как везде сдаются в аренду различные объекты нежилой недвижимости. Используются при этом разные методы, имеющие свои отличия.

Доходный метод

Этот метод сложный, он применяется для таких помещений, сдаваемых в аренду, как торговые заведения, склады, производственные помещения.

При использовании данного метода просчитывается, какую прибыль можно получить, если вложить средства, выделяемые для аренды, в другие виды предпринимательской деятельности. Один из факторов, который принимается во внимание, это текущая ставка депозита в банке.

Затратный

Этот метод более понятный, практичный, состоит он в подсчете всех расходов, которые возникнут, если не брать в аренду здание, а построить аналогичное. Что нужно учесть при использовании затратного метода?

  1. Подсчитываются расходы не только на строительство дома, но и на земельный участок под здание.
  2. Общая сумма – это деньги на строительство и деньги на землю.
  3. Из балансовой стоимости здания нужно вычислить амортизационные отчисления. Но нужно прибавить цену участка.
  4. Не следует забывать при применении затратного метода об инфляции, из-за которой полученная оценка будет в некоторой степени заниженной.

Аналоговый

В чем заключается данный метод оценки, также часто используемый в сфере недвижимости.

  • Для определения стоимости аренды нужно взять для примера аналогичный объект с известной стоимостью и сравнить его по разным характеристикам с тем, который будет сдаваться.
  • По каким характеристикам производится сравнение? Рассматривается тип здания и его функция, предназначение. Имеет значение материал строительства и площадь. Также принимается во внимание инфраструктура, экологическая обстановка района, расположение по отношению к центру.

Важный фактор – цена здания, которая была определена, например, при продаже, покупке, отчуждению.

ВНИМАНИЕ! Чтобы отчет об оценке, проводимый аналоговым методом, был более точным, рекомендуется сравнивать с данным объектом не одно, а несколько аналогичных зданий.

Так поступают специалисты, которым заказывают услуги по оценке рыночной стоимости. Как проходит процесс оценки по аналоговому методу поэтапно?

  1. Сначала нужно собрать все данные о недвижимости, составить необходимый перечень характеристик с точными сведениями.
  2. Формируется объективная информационная база.
  3. В эту базу вносятся данные об объектах, которые можно считать аналогичными. Необходимо, чтобы критерии оценки и сравнений совпадали.
  4. Производится фиксация относительных и взвешенных.
  5. Потом осуществляется фиксация показателей полезности.
  6. Важно произвести среднюю оценку всех рассматриваемых объектов и высчитать новую стоимость для их совокупности.
  7. Определяются экстремальные показатели.
  8. В результате определяется цена рыночной стоимости на новый объект.

Документы

При оценке аренды учитывается целый перечень важных факторов, индивидуальных для каждого объекта.

  • Нужно учесть, какой срок будет иметь арендная плата, как она будет осуществляться.
  • Учитывается этажность объекта аренды, его площадь, материалы строительства здания.
  •  Сроки аренды и возможность их продления.
  • Расположение объекта, близость к другим, развитость инфраструктуры.
  • Другие нюансы.

Такие характеристики собираются на основании документов, подтверждающих сведения. Что нужно собрать для оценки?

  1. Если собственник – лицо физическое, нужен гражданский паспорт или другая бумага, подтверждающая личность.
  2. Если юридическое – организационно-правовая форма, документ, в котором точно указано полное название организации.
  3. Документы на нежилую недвижимость правоустанавливающего характера.
  4. Справки из БТИ (это поэтажный план, техпаспорт).
  5. Свидетельство по праву собственности на участок, возможны и другие подобные документы.
  6. Кадастровый паспорт на землю.
  7. Бумага, в которой будет указана первоначальная цена рассматриваемого для аренды объекта.

Также понадобится справка, которая подтвердит отсутствие обременений.

Как составляется

После того, как будет проведена оценка и ее результат удовлетворит потенциального арендатора, составляется договор по аренде. Нет строго образца данного документа, но нужно все же придерживаться определенных требований и правил. Есть список сведений, обязательно указываемых в договоре на аренду:

  • Нужно указать объект сдачи в аренду.
  • Потом указываются сроки его найма.
  • Важный момент – условия оплаты услуги по аренде.
  • Если у арендодателя есть какие-то условия по эксплуатации его объекта, они также указываются в данном документе.
  • Договор может быть расторгнут раньше времени, но нужно указать, при каких условиях это возможно.

Арендатор может попросить арендодателя об арендных каникулах, которые позволят не оплачивать время, потраченное на благоустройство помещения.

Это также стоит указать в договоре. Нужно оговорить и возможность зачисления в счет арендной платы расходов на ремонт объекта, его модернизацию.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/otsenka-arendnoy-platyi-nedvizhimosti

Методы оценки стоимости аренды

Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Стоимость аренды выражается в так называемой арендной ставке. Это величина регулярной выплаты, которая совершается арендатором на счет арендодателя. Рыночная величина этого показателя формируется на основании сложившегося на рынке уровня расценок при сдаче в аренду объекта с аналогичными технико-эксплуатационными характеристиками и функциональным назначением.

Важность правильного определения фактической стоимости аренды

Суть арендной платы заключается в том, чтобы сделать условия сделки выгодными для всех ее участников.

Величина платежа должна быть достаточной в плане финансового интереса для владельца недвижимости с одной стороны, но не быть чрезмерной, оставляя арендатору необходимую для дальнейшего ведения успешного бизнеса часть прибыли.

Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно вопросу оценки стоимости аренды уделяется наибольшее внимание при подготовке и обсуждении условий договора.

При расчете стоимости аренды требуется обязательно принимать во внимание вид применяемой арендной ставки. В настоящее время используется три основных разновидности этого параметра:

  • фиксированная. Определяется в денежном выражении и в виде твердой суммы. Эффективна при использовании надежной валюты или в условиях стабильной экономики;
  • переменная. Рассчитывается по формуле с периодически изменяющимися коэффициентами. Обычно они учитывают инфляцию и другие возможные риски. Такой вариант арендной ставки применяется в условиях нестабильной экономической ситуации;
  • процентная. Величина арендной ставки привязывается к размеру получаемого арендатором дохода. Этот подход к определению стоимости аренды при грамотном практическом применении нередко становится наиболее выгодным для обеих сторон.

 Основные методы оценки стоимости аренды

Как и при предоставлении большинства оценочных услуг, стоимостная экспертиза аренды предусматривает использование различных методик. Все они базируются на трех главных способах расчет – сравнительном, доходном и затратном.

Поэтому вполне логичным является более детальное рассмотрение каждого из них. Отдельного внимания заслуживает описание методов расчета стоимости аренды земельных участков, так как они имеют несколько характерных особенностей.

Сравнительный метод

Востребованный в сегодняшних условиях вариант расчет стоимости аренды. Его популярность объясняется сочетанием высокой точности оценки с относительно небольшим уровнем трудозатрат.

Методика расчета базируется на изучении и анализе уже совершенных сделок с объектами, характеристики которых близки к оцениваемому.

Кроме того, принимаются во внимание также коммерческие предложения, имеющиеся на рынке на момент оценки.

Единственным существенным недостатком методики выступает трудность оценки аренды нестандартных объектов недвижимости, которые попросту не имеют аналогов. Еще одним неприятным минусом выступает сложность работы на неразвитых рынках, когда отсутствует объемная база данных, достаточная для определения закономерностей и трендов.

В остальном сравнительный метод заслуженно считается одним из самых часто применяемых в работе экспертов-оценщиков на рынке аренды недвижимости. Его сфера использования продолжает расширяться, что объясняется активным развитием этого рыночного сегмента, а также постоянным увеличением его информационной составляющей.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Доходный метод

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Точность оценки стоимости аренды в значительной степени зависит от грамотного дисконтирования результатов расчета. Это необходимо для того, чтобы учесть инфляционные издержки и другие подобные временные риски. Кроме того, требуется дополнительно рассчитывать возможную прибыль от капитализации получаемых доходов, что особенно важно при определении стоимости долговременных арендных отношений.

Особенности оценки стоимости аренды земельных участков

Все три описанных метода широко применяются при определении стоимости аренды земельных участков.

При этом для данной категории объектов оценки разработаны несколько специальных способов, которые введены в действие и рекомендованы к практическому использованию Распоряжением №1102-р.

Нормативный документ разработан специалистами Минимущества и 10 апреля 2003 года подписан главой ведомства.

В Распоряжении приводятся 6 методов оценки стоимости права аренды земельных участков, которые комбинируют особенности трех описанных выше способов расчета.

С некоторой долей условности к сравнительному подходу к оценке можно отнести три метода: сравнения продаж, выделения и распределения. Доходный подход также включает в себя три способа – капитализации продаж, остатка и предполагаемого использования.

Затратный подход к расчету стоимости аренды земельных участков используется в методах выделения и остатка.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/metody_ocenki_stoimosti_arendy/

Оценка недвижимости при аренде: для чего нужна в 2020 году

Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения
Время чтения: 5 минут

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду.

Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам.

Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

  • суть оценочной деятельности;
  • круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
  • требования и правила оценки;
  • случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

  • для принятия управленческих решений;
  • в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
  • при оценке функционирующего бизнеса или организации;
  • для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

  • передачи объекта в залог (ипотека);
  • определения арендной ставки;
  • переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
  • совершения сделки купли-продажи;
  • формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
  • разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

  • цель проведения оценки;
  • тип объекта;
  • вид определяемой стоимости;
  • размер вознаграждения;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

  • здания административного и офисного назначения;
  • промышленная и коммерческая недвижимость;
  • помещения жилого и нежилого назначения;
  • незавершенное строительство;
  • земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

  • аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
  • владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
  • собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

  • договора аренды;
  • кадастрового плана земельного надела;
  • данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
  • сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
  • паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

  • покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
  • получение кредита, когда земля выступает залогом;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • необходимость принятия инвестиционных решений;
  • оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
  • судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

  1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
  2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
  3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Узнайте подробнее, как осуществляется оценка стоимости земельного участка.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

  • сравнения продаж,
  • распределения,
  • выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

  • капитализации продаж,
  • предполагаемого использования,
  • остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

  • вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
  • назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
  • оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
  • вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
  • применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

  • данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • основания для получения права аренды;
  • правомочия арендатора;
  • сроки аренды;
  • размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti-pri-arende.html

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Как определить рыночную стоимость аренды нежилого помещения

Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

С чего начать?

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма – это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

  • Срок договора должен составлять больше года;
  • Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
  • При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

  • Целый объект;
  • Объем переданной площади;
  • Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

  • Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
  • Состояние строения;
  • Степень изношенности;
  • Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
  • Вид здания;
  • Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

  • Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
  • Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
  • По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
  • Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

  • В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
  • Доля от продукции или прибыли;
  • Предоставление конкретных услуг;
  • При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

  • Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
  • Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением – это известь, ведра, веники и т.п.;
  • Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
  • Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
  • противопожарных устройств и техники безопасности;
  • Имущественный налог;
  • Плата за землю;
  • Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

  • Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
  • Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД = Аим + Азем

в ней:

  • ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
  • Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
  • Азем в формуле – это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S 

здесь:

  • Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
  • S – вся площадь предоставленного объекта;
  • Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
  • Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
  • Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
  • Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
  • Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

  • Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные – 0,8, смешанные – 1;
  • Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
  • Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
  • Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
  • Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

Полезная статья? Тогда не забудьтеподписатьсяна наш канал, здесь еще много интересной информации!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/kak-rasschitat-arendnuiu-platu-za-nejiloe-pomescenie-5ca459ee4432a200b307cbd4

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.